LOI SCELLIER
La loi SCELLIER est régie par l'article 199 septvicies du Code Général des Impôts et concerne l'immoblier d'investissement neuf (l'ancien peut être concerné dans certaines conditions très strictes). Entrée en vigueur dès le 1er janvier 2009 et devant s'éteindre au 31 décembre 2012, la loi SCELLIER comporte en réalité deux phases.
L'idée du gouvernement français a d'abord été, dans cette loi, de porter un secours immédiat au secteur de la promotion et du BTP lorsque, fin 2008, le spectre d'un effondrement général du marché européen hantait tous les esprits. Le contexte était effectivement alarmant. Aux USA le marché de l'immobilier s'est retrouvé en quelques mois complètement à terre avec la crise des subprimes, celle qui a entraîné la faillite de Lehman Brothers en septembre 2008, et, par effet boomerang, a pétrifié l'ensemble du secteur bancaire occidental menacé de posséder des "actifs toxiques", provoquant ainsi une crise de liquidités dans le monde entier, et donc en France. Tous les établissements de crédit craignant la faillite, la prime de risque a gonflé le coût de l'argent et les taux d'intérêts ont grimpé mécaniquement, avant que la confiance ne revienne, très progressivement, au second semestre 2009.
La loi SCELLIER a donc d'abord été une mesure de sauvegarde ponctuelle de l'activité du secteur immobilier en France, financée par des avantages fiscaux sans précédent dans l'histoire de la fiscalité française, qui se sont appliqués en 2009 et 2010. A ce titre, elle a fait partie du "plan de relance" mis en place par M. Devedjian.
A partir de 2011, la loi SCELLIER exprime l'intention profonde du gouvernement de rénover l'offre de logement, à savoir la tendance lourde qui consiste à favoriser l'émergence en France d'un parc immobilier significatif de logements "verts", c'est-à-dire économes sur le plan du bilan carbone, capables d'entrer dans le cadre général du "Grenelle de l'environnement" et de son florilège de labels: HQE, HPE, THPE, et enfin BBC.
En 2011 et 2012 l'Etat ne cherche plus à "déstocker" pour éviter les réactions en chaîne de faillites, mais à encourager les acteurs de la filière à proposer des logements verts, peu consommateurs d'énergie, voire à énergie passive, tant pour les acquéreurs résidents qui bénéficient du PTZ+, que pour les acquéreurs investisseurs (66% du marché du neuf en 2010) qui bénéficient de 22% de réduction d'impôts, extensibles à 32% en secteur intermédiaire. Parmi les conditions de ces avantages, très importants, le logement doit être labellisé "Bâtiment Basse Consommation", c'est-à-dire consommer 3 à 4 fois moins qu'un logement neuf non BBC. Il y a donc une vraie différence de nature entre un logement "vert" et un logement classique, qui s'inscrit dès la conception et tout au long de la construction, mais surtout à l'usage.
En outre, la loi de finances 2011 a révisé les conditions d'application de la loi SCELLIER en ajustant les plafonds de loyer aux loyers de marché, afin d'éviter toute déconnexion préjudiciable aux acquéreurs, comme cela avait malheureusement été le cas pour la loi ROBIEN où les promoteurs construisaient sur des secteurs sans demande locative.
En conclusion il est à noter que la soi SCELLIER est en passe d'entrer dans une troisième phase de réduction de l'avantage fiscal, y compris pour les immeubles BBC, commandée cette fois par l'effort budgétaire que doit mener le gouvernement français. On passerait à 15% ou, dans le meilleur des cas 18% afin de ramener le coût de cette mesure pour l'état à 1,2 milliard d'euros en 2012 contre 3,6 milliards en 2010.
C'est dans cet esprit bien compris d'adéquation avec les attentes du marché locatif qu'un investissement immobilier ouvrant droit à l'avantage fiscal SCELLIER doit être conduit pour être réussi.
AMENDEMENT CENSI-BOUVARD
L'amendement CENSI-BOUVARD est le pendant de l'avantage fiscal SCELLIER qui concerne l'immobilier nu à usage de résidence principale pour un locataire, pour l'immobilier géré, fiscalement défini comme LMNP (Loueur en meublé non professionnel) déclarable dans la catégorie des revenus BIC.
Il concerne la location meublée en "résidences de services" parmi lesquelles on trouve la résidence étudiante, la résidence de tourisme d'affaire, la résidence de tourisme classée, la résidence sénior et la résidence médicalisée (EHPAD).
La typologie des biens loués meublés correspond à un marché spécifique, avec des acteurs spécifiques tant au niveau de la conception qu'au niveau de l'exploitation. On ne gère pas une résidence étudiante comme une résidence médicalisée où la moyenne d'âge est d'environ 85 ans... En particulier, la loi fait obligation aux propriétaires de résidences de services d'être signataires d'un bail commercial avec un gestionnaire professionnel qui exploite la résidence et reverse les loyers.
En contrepartie de l'existence des services et d'une exploitation par un professionnel l'investisseur peut récupérer la TVA tant dans le régime général du LMNP qu'avec l'avantage fiscal CENSI-BOUVARD.
Le bail commercial diffère du bail d'habitation classique, en ce qu'il protège l'activité de l'exploitant. En retour, si le gestionnaire est judicieusement sélectionné, le propriétaire bénéficie d'une plus grande sécurité sur la perception des loyers à long terme, puisque ce dernier est assuré de les percevoir à échéance définie, même si son bien n'est pas loué.
La qualité du bail commercial dépend de la qualité du gestionnaire, c'est pourquoi nous nous efforçons de sélectionner les biens en fonction d'une approche risque globale, en intégrant notamment les notations bancaires des gestionnaires.
L'amendement CENSI-BOUVARD est régi par l'article 199 sexvicies du Code général des impôts et dispose que tout propriétaire de biens neufs loués en meublé avec un bail commercial d'au moins neuf ans pourra appliquer une réduction d'impôt de 18% du montant de l'investissement immobilier hors taxes réparti par neuvièmes.
L'excédent de la réduction d'impôt est reportable six ans, comme pour la loi SCELLIER.
DECLARATIONS D'IMPOT
La période de déclaration d'impôt sur les revenus 2010 est ouverte.
Les investisseurs devant déclarer un investissement SCELLIER ou LMNP ou BOUVARD pour la première fois sont invités à se mettre en rapport avec leur conseiller.
Les omissions sur les déclarations de même que l'absence des imprimés spécifiques peut entraîner un préjudice financier d'autant plus important statistiquement que l'administration a formé ses contrôleurs pour veiller aux bonnes procédures déclaratives de ces investissements.
Tous les imprimés sont téléchargeables sur internet.
Si vous n'êtes pas client du cabinet, pour être assisté dans la déclaration de votre investissement vous pouvez choisir le mandat de conseil.
Renseignez-vous directement auprès du standard: 04 78 95 38 50 ou par e-mail en cliquant ici.
INVESTIR DANS L'ART
Diversifiez votre patrimoine en investissant dans l’art !
En tant que Cabinet indépendant, nous avons sélectionné pour vous trois solutions d’investissement novatrices en nous associant avec deux spécialistes de l’investissement dans les lettres et manuscrits et la photographie moderne, ainsi qu'une association Loi 1901 spécialisée dans l'art contemporain.
Nous considérons en effet que l’art au sens large constitue – au même titre que les secteurs financiers et immobiliers – un actif patrimonial à part entière.
A ce titre il nous semble judicieux de présenter cette classe d’actif qui peut parfaitement s’intégrer dans certaines stratégies patrimoniales.
Il est ainsi proposé d'investir dans des lettres autographes ou collections de manuscrits authentifiés et expertisés issus de personnalités historiques de premier plan relevant des sphères politique, littéraire, et des arts, à fort potentiel de notoriété et de valorisation. Par exemple les écrits de Napoléon, de De Gaulle, des Académiciens, d'Antoine de Saint Exupéry, le manuscrit de la relativité restreinte d'Albert Einstein et Besso, le manifeste du surréalisme d'André Breton. Ou encore des lettres autographes (Verlaine, Balzac, Cocteau…), des partitions musicales et enfin dans la photographie moderne (1920-1960) sur tirages numérotés (Doisneau, Man Ray, Sudek …).
En ce qui concerne l'art contemporain, il est proposé de participer à la promotion de la recherche en art contemporain via une association Loi de 1901 agréée qui organise des colloques interdisciplinaires, contribue à la publication d'actes et de revues ainsi qu'à la publication de traductions françaises inédites de grands auteurs contemporains. Cet investissement sous forme de don ouvre droit à une réduction d'impôt de 66%.
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Paul-Victor Duquaire
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SCPI
Face à la récession aux USA, à la crise de la dette en Europe, et au plan de rigueur budgétaire en France, les investisseurs se replient vers les valeurs refuges.
L'or et les devises type franc suisse sont au plus haut des spéculations quand la pierre s'avère plutôt plus sûre.
Dans ce contexte le cabinet vous propose les SCPI de rendement ou les SCPI SCELLIER sur des sociétés connues et suivies avec lesquelles les investissements, la gestion et le marché secondaire sont de premier ordre.
La SCPI Primopierre qui présente un capital de 157 millions d'euro a servi par exemple un rendement de 5,70% net de frais de gestion et brut de fiscalité. Spécialisée sur du bureau et des locaux d'activité, elle a acquis au dernier trimestre des locaux en Ile de France (91 et 92), mais aussi à Aix en Provence (13) et Toulouse (31).
Quant à la SCPI SCELLIER, elle n'est composée que d'immeubles d'habitation et prévoit un rendement locatif de 3% à majorer de 2,44% dû au rendement de la fiscalité, ce qui revient à un rendement de 5,44% selon les prévisions, défiscalisable sur les revenus 2011 si la souscription intervient avant le 31 décembre 2011.
Dans les deux cas de figure vous pouvez recourir à un emprunt. La durée conseillée d'investissement est de 8 ans minimum.
Pour en savoir plus ou pour souscrire, veuillez laisser vos coordonnées afin d'être contacté par un conseiller expert.
Prêt à taux zéro +
Depuis janvier 2011, le prêt PTZ + n’a plus de conditions de ressources sauf de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale des deux années précédant la demande de l’offre de prêt sauf cas particuliers. Le PTZ + s’intéresse aux personnes qui souhaitent acquérir leur résidence principale, autrement-dit une occupation du bien doit s’effectuer au moins 8 mois par an.
Opter pour le PTZ + 
Simplifiez-vous l’accès à la propriété de votre Résidence Principale
Le Prêt à Taux Zero est un prêt complémentaire accordé aux accédants à la propriété de leur résidence principale (primo accédants). Le PTZ + est proposé par les établissements de crédit ayant contracté avec l’Etat une convention
Depuis janvier 2011, le prêt PTZ + n’a plus de conditions de ressources sauf de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale des deux années précédant la demande de l’offre de prêt sauf cas particuliers. Le PTZ + s’intéresse aux personnes qui souhaitent acquérir leur résidence principale, autrement-dit une occupation du bien doit s’effectuer au moins 8 mois par an.
Le PTZ+ s’applique dans le cadre :
CONSTRUCTION DU LOGEMENT
ACQUISITION DU LOGEMENT
ACHAT D’UN LOGEMENT NEUF BBC/ HORS BBC
ACHAT D’UN LOGEMENT DANS L’ANCIEN AVEC OU SANS TRAVAUX
Ainsi, l’acquisition de la résidence principale en l’état futur d’achèvement (vefa) entre dans le cadre du PTZ+
Le PTZ+ est bonifié si la résidence principale est neuve et en BBC
Notre cabinet vous propose de réaliser une étude personnalisée afin de vous proposer la solution la plus adaptée à votre besoin d’accéder à la propriété. Nous travaillons en partenariat avec différentes banques, ce qui nous permet de proposer les taux les plus avantageux du marché.
EXEMPLE : Un couple avec un enfant veut acquérir sa résidence principale neuve BBC en zone B1 d’un montant de 200.000 € T.T.C. Il pourra ainsi emprunter 69.650 € avec le PTZ+ Le remboursement s’effectuera sans les intérêts et en fonction de leurs ressources.
LOI DE FINANCE 2012
MESURES TRANSITOIRES POUR L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER SCELLLIER
La loi de finance a été adoptée par les sénateurs le 3 décembre dernier. En particulier, la loi SCELLIER et l'amendement CENSI-BOUVARD bénéficient d'une mesure transitoire: toutes les réservations enregistrées devant notaire avant le 30 décembre 2011 et donnait lieu à un acte authentique avant le 31 mars 2012 ont leur taux de réduction d'impôt inchangé par rapport à 2011. Au-delà, le taux SCELLIER passe à 14% et le taux CENSI-BOUVARD à 11%.
CONTEXTE DE RIGUEUR BUDGETAIRE
Cette année 2011 aura vu trois lois de finances rectificatives pour 2011, une première en quarante ans, témoignant de la difficulté de respecter les engagements budgétaires pris par l'état, qui doit rapporter le déficit public à 5,7% du PIB en fin d'année.
Le 30 juillet dernier et le 20 septembre les mesures suivantes ont été votées qui ont été confirmées par la loi de finance 2012 :
ISF 2011
Augmentation du seuil d'entrée dans le barème portée à 1.300.000 EUR. Précision: si l'actif net dépasse cette somme, on applique le barème existant. Des abattements pour charge de famille sont prévus, sans condition jusqu'à 21 ans, sous condition de poursuite d'étude jusqu'à 25 ans.
ISF 2012
Paiement mensuel. Suppression du plafonnement. Effet de lissage pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 M€ et 3 et 3,2 M€. Grande nouveauté: jusqu'à 3 M€ aucun justificatif n'est plus à joindre. Le délai de vérification est maintenu à 3 ans (délai de prescription abrégé). Si, à la demande de l'administration, le contribuable n'est pas en mesure d'apporter ses justificatifs, alors le délai de prescription est porté à 10 ans.
NOUVEAU BAREME DES DROITS DE DONATION ET DE SUCCESSION
Suppression de la réduction des droits de donation en fonction de l'âge du donateur. Relèvement des tranches marginales de plus 5%. Délai de rapport fiscal des donations porté de 6 à 10 ans.
Exemple: pour une succession en ligne directe ou une donation entre époux dont la part nette taxable est comprise entre 552K€ et 902K€, le taux est de 30%. De 902K€ à 1,8M€ le taux est de 40%. Au-delà de 1,8M€ le taux est de 45%.
ASSURANCE VIE EN CAS DE DECES
Pour un contrat souscrit avant les 70 ans et à compter du 20 novembre 1991: Exonération de 152.500 € par bénéficiaire maintenue. Taxe de 20% pour la fraction des capitaux comprise entre 152.500 et 902.838 EUR. Taxe de 25% au-delà. Taxation lorsque le bénéficiaire est résident en France et/ou que le défunt assuré est résident en France.
EXIT TAX
Taxation des plus-values latentes sur valeurs mobilières en cas de départ à l'étranger. Cette mesure risque d'être retoquée comme l'avait été la précédente tentative, par la cour des justices européennes. Nous contacter pour plus de précisions.
OUTRE MER
Extension du FIP Corse aux FIP destinés aux DOM TOM (FIP Outre Mer) au profit des seuls contribulables domiciliés dans les DOM TOM. Modification du plafonnement GIRARDIN. Maintien à 40.000 EUR ou 15% du revenu net global pour le Girardin Social. Imputation prioritaire du Girardin Social sur le Girardin logement et industriel.
Par ailleurs, les mesures d'austérité prises par le gouvernement le 24 août sont les suivantes:
CSG/CRDS/PS
Relèvement de 1,2% des prélèvements sociaux. Ce qui porte les contributions sociales à 13,5% à compter du 1er octobre 2011 sur les revenus de placement et du patrimoine.
PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Taux de taxation de 32,5% (19%+13,5%). Exonération de taxation des plus-values immobilières pour la résidence principale maintenue. Pour les autres biens, exonération totale au-delà de 30 ans contre 15 ans jusqu'alors. Mise en application à partir du 1er février 2012.
SCI et PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Tous les apports de biens ou de titres à une SCI relèvent du nouveau régime en vigueur depuis le 24 août et ne bénéficient donc pas de la mesure transitoire du 1er février 2012.
SCELLIER et LOI DE FINANCE 2012
Le taux de réduction d'impôt est porté de 22% à 14% pour toutes les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2012.
BOUVARD et LOI DE FINANCE 2012
Le taux de réduction d'impôt est porté de 18% à 11% pour toutes les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2012.
FIN DE LA LOI SCELLIER
La fin du dispositif SCELLIER est programmée pour le 31 décembre 2012.
Mis à jour le 7 décembre 2011
Mesure adoptée - SCELLIER
Le 3 décembre dernier, les sénateurs ont approuvé la mesure transitoire pour les investissements SCELLIER et BOUVARD qui avait été votée le 9 novembre dernier par l'Assemblée nationale. L'amendement présenté par Gilles Carrez, très attendu par les professionnels, a donc été entériné.
Il en ressort que tout engagement de réservation enregistré devant notaire avant le 30 décembre 2011 et donnant lieu à un acte authentique avant le 31 mars 2012, bénéficiera des taux de réduction d'impôt applicables en 2011, à savoir 22% pour le SCELLIER BBC, 32% pour le SCELLIER BBC social et 18% pour le BOUVARD.
Le coup de rabot fiscal échappe à la mesure transitoire.
7 décembre 2011
