LOI SCELLIER
La loi SCELLIER est régie par l'article 199 septvicies du Code Général des Impôts et concerne l'immoblier d'investissement neuf (l'ancien peut être concerné dans certaines conditions très strictes). Entrée en vigueur dès le 1er janvier 2009 et devant s'éteindre au 31 décembre 2012, la loi SCELLIER comporte en réalité deux phases.
L'idée du gouvernement français a d'abord été, dans cette loi, de porter un secours immédiat au secteur de la promotion et du BTP lorsque, fin 2008, le spectre d'un effondrement général du marché européen hantait tous les esprits. Le contexte était effectivement alarmant. Aux USA le marché de l'immobilier s'est retrouvé en quelques mois complètement à terre avec la crise des subprimes, celle qui a entraîné la faillite de Lehman Brothers en septembre 2008, et, par effet boomerang, a pétrifié l'ensemble du secteur bancaire occidental menacé de posséder des "actifs toxiques", provoquant ainsi une crise de liquidités dans le monde entier, et donc en France. Tous les établissements de crédit craignant la faillite, la prime de risque a gonflé le coût de l'argent et les taux d'intérêts ont grimpé mécaniquement, avant que la confiance ne revienne, très progressivement, au second semestre 2009.
La loi SCELLIER a donc d'abord été une mesure de sauvegarde ponctuelle de l'activité du secteur immobilier en France, financée par des avantages fiscaux sans précédent dans l'histoire de la fiscalité française, qui se sont appliqués en 2009 et 2010. A ce titre, elle a fait partie du "plan de relance" mis en place par M. Devedjian.
A partir de 2011, la loi SCELLIER exprime l'intention profonde du gouvernement de rénover l'offre de logement, à savoir la tendance lourde qui consiste à favoriser l'émergence en France d'un parc immobilier significatif de logements "verts", c'est-à-dire économes sur le plan du bilan carbone, capables d'entrer dans le cadre général du "Grenelle de l'environnement" et de son florilège de labels: HQE, HPE, THPE, et enfin BBC.
En 2011 et 2012 l'Etat ne cherche plus à "déstocker" pour éviter les réactions en chaîne de faillites, mais à encourager les acteurs de la filière à proposer des logements verts, peu consommateurs d'énergie, voire à énergie passive, tant pour les acquéreurs résidents qui bénéficient du PTZ+, que pour les acquéreurs investisseurs (66% du marché du neuf en 2010) qui bénéficient de 22% de réduction d'impôts, extensibles à 32% en secteur intermédiaire. Parmi les conditions de ces avantages, très importants, le logement doit être labellisé "Bâtiment Basse Consommation", c'est-à-dire consommer 3 à 4 fois moins qu'un logement neuf non BBC. Il y a donc une vraie différence de nature entre un logement "vert" et un logement classique, qui s'inscrit dès la conception et tout au long de la construction, mais surtout à l'usage.
En outre, la loi de finances 2011 a révisé les conditions d'application de la loi SCELLIER en ajustant les plafonds de loyer aux loyers de marché, afin d'éviter toute déconnexion préjudiciable aux acquéreurs, comme cela avait malheureusement été le cas pour la loi ROBIEN où les promoteurs construisaient sur des secteurs sans demande locative.
En conclusion il est à noter que la soi SCELLIER est en passe d'entrer dans une troisième phase de réduction de l'avantage fiscal, y compris pour les immeubles BBC, commandée cette fois par l'effort budgétaire que doit mener le gouvernement français. On passerait à 15% ou, dans le meilleur des cas 18% afin de ramener le coût de cette mesure pour l'état à 1,2 milliard d'euros en 2012 contre 3,6 milliards en 2010.
C'est dans cet esprit bien compris d'adéquation avec les attentes du marché locatif qu'un investissement immobilier ouvrant droit à l'avantage fiscal SCELLIER doit être conduit pour être réussi.
