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Immobilier ancien et de prestige

L’immobilier ancien concerne des biens existants qui sont soit en exploitation, soit en rénovation à usage d’habitation principale pour un pied à terre ou pour louer et en disposer plus tard. 

De prime abord plutôt attractif, l’immobilier ancien peut se révéler un investissement très couteux au fil des ans, car aux parties privatives à rafraîchir s’attachent toujours des parties communes dont les mises aux normes ont été de plus en plus contraignantes ces dernières années (électricité, eau, ascenseurs).

C’est pourquoi nous privilégions d’investir sur des immeubles entièrement rénovés, soit en déficit foncier, soit en démembrement.

Lorsque les biens sont dans des immeubles en rénovation complète et destinés à la location, l’ensemble des travaux sont déductibles dans le régime de droit commun des revenus fonciers l’excédent pouvant également s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an, le reste étant différé et imputable pendant les dix années suivantes sur les revenus de même nature. Aucune durée d’engagement n’est à observer.

Lorsque les biens sont acquis en démembrement, l’investisseur bénéficie d’un prix d’acquisition minoré de 40% environ et peut bénéficier, outre d’emplacements de premier ordre, d’avantages fiscaux sur les revenus fonciers et l’impôt sur la fortune.

L’immobilier de prestige concerne des biens d’exception, c’est-à-dire à la fois rares par leur emplacement, par leur histoire ou leur qualité de construction, le soin apporté à leur rénovation et aux prestations, ce qui se traduit par des montants d’investissement élevés.

L’immobilier de prestige n’est pas réputé pour sa rentabilité – souvent très faible à l’exception des immeubles en déficits fonciers ou en démembrement –, mais pour la qualité de l’actif en lui-même, de sorte qu’il s’agit pour l’investisseur de placer son capital dans de la belle pierre patrimoniale, en vue de le conserver.

Certains avantages fiscaux concernent l’immobilier de prestige ancien lorsqu’il est rénové sous le contrôle des architectes des bâtiments de France : la loi sur les Monuments historiques (en vigueur depuis 1913), mais également la loi Malraux (en vigueur depuis 1962).

L’immeuble classé Monument historique est inscrit à l’inventaire du patrimoine en raison de ses qualités intrinsèques. 

L’immeuble éligible en Malraux est situé sur un secteur sauvegardé, une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager) ou AMVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine).

La loi sur les Monuments historiques permet à l’investisseur résident fiscal français, de déduire l’ensemble des travaux de son revenu imposable, sans limitation de plafond. Et ensuite de louer, sans contrainte particulière sur les locataires et les loyers. En contrepartie, il s’engage à conserver le bien pendant 15 ans.  Elle s’adresse donc prioritairement aux contribuables ayant très une forte imposition sur le revenu.

La loi Malraux en vigueur offre une réduction d’impôt de 30% en secteur sauvegardé, ou de 22% en ZPPAUP ou AMVAP, dans la limite d’un plafond de 100.000 euros de dépenses éligibles (travaux).

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ou de prestige ? Diversifier votre patrimoine, sécuriser votre capital, le cas échéant bénéficier d’un avantage fiscal sur les travaux, soit en déduction du revenu imposable agissant directement sur votre tranche marginale (déficit foncier, monuments historiques), soit en réduction d’impôt sur l’impôt final à payer (Malraux), soit sur vos revenus fonciers et l’impôt sur la fortune (démembrement). 

Points de vigilance : l’emplacement, les travaux, les prestataires et le contrat de travaux, le statut juridique des travaux, la gestion locative. Fort de son expérience et de ses partenaires bancaires, le Cabinet LMP DUQUAIRE CONSEIL sélectionne chaque opération à l’aune de ces critères.

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