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SCPI ou OPCI, que choisir ?

SCPI ou OPCI, qu’est-ce que c’est ?

Les véhicules d’investissement SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) et OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier) correspondent à des titres investis sur de l’immobilier de rendement.

Ces véhicules d’investissement sont communément appelés « pierre papier » parce que leur détenteur n’est pas directement propriétaire de biens physiques, mais de parts d’un fonds de placement immobilier qui mutualise les actifs et, lorsqu’il y a recours à l’emprunt, les passifs.

On parle d’immobilier physique indirect. 

 

SCPI ou OPCI, quelques chiffres

En 2016, la collecte sur les OPCI a représenté 4 milliards d’euros, celle sur les SCPI 5,5 milliards d’euros.

La capitalisation des SCPI atteint 43,5 milliards d’euros après quarante ans d’existence, contre 8,7 milliards pour les OPCI après moins de dix ans d’existence.

Le poids des OPCI a doublé en 2016.

 

SCPI ou OPCI, comment ça marche ?

Vous achetez des parts dont la valeur liquidative varie suivant chaque SCPI ou OPCI, et recevez en contrepartie des dividendes versés régulièrement, le plus souvent au trimestre, parfois mensuellement.

Ces dividendes constituent le rendement. L’horizon de placement est long et la classe d’actif immobilier est très lisible, surtout en SCPI. Pour les OPCI, s’intéresser à la poche des liquidités investie en produits financiers très variables. 

Le rendement peut évoluer suivant des facteurs intrinsèques à chaque support (vétusté des biens immobiliers, inadéquation avec le marché de location, décrochage des prestations eu égard à la concurrence, etc.) et des facteurs extrinsèques (crise, normes sur les bâtiments, etc.). Voir la rubrique « Risques et bénéfices » ci-dessous.

SCPI et OPCI sont des placements non spéculatifs, plutôt destinés à être conservés, avec une durée minimale recommandée située entre 5 et 8 ans. Lorsque vous revendez vos titres, la valorisation s’observe à la valeur de retrait connue au moment de la cession, ou au prix fixé par l’acheteur et le vendeur si vous êtes en SCPI à capital fixe.

 

SCPI ou OPCI, les points communs

La majeure partie des actifs immobiliers est comparable : il s’agit d’immeubles détenus par le fonds. On trouve des immeubles de bureaux, des murs de commerce et de boutiques, des murs de cliniques, EHPAD, écoles et autres murs d'établissements de soin ou d’éducation. Parfois des murs loués en meublé. D’autres fois des immeubles situés dans des zones géographiques étendues à l’Europe, ou sur un pays en particulier. 

Certains véhicules peuvent proposer des immeubles spéciaux en Malraux ou Monuments historiques, ou des immeubles résidentiels éligibles à certains avantages fiscaux comme le Pinel ou en leur temps Duflot, Scellier, Borloo, Robien etc. Dans ce cas la fiscalité immobilière s’applique et l’investisseur bénéficie des avantages fiscaux à hauteur de ses parts, mais attention, la durée de conservation des titres est figée et la revente ne peut intervenir avant la purge de délai de détention imposé par le dispositif fiscal, sous peine de reprise de ce dernier.

Une SCPI en Monuments historiques impose par exemple une durée de conservation des parts de 15 ans.

 

SCPI ou OPCI, les différences

Il y a au moins quatre différences : la fiscalité, la liquidité, le mode d’acquisition et les frais.

La nature fiscale des SCPI et des OPCI varie. Les revenus immobiliers générés par la SCPI se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers.Les revenus générés par l’OPCI se déclarent le plus souvent dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ce sont soit des SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, en réalité une société anonyme ou une société par actions simplifiée), soit des FPI (Fonds de placement immobilier).Dans certains cas, lorsque l’OPCI est un FPI investi dans un fonds d’investissement en location meublée (FILM), les revenus générés se déclarent en BIC non professionnels.

Au niveau de la liquidité, la SCPI est régie par un marché secondaire certes structuré mais organisé de gré à gré, ce qui implique une dépendance à l’égard de l’offre et de la demande. Quant à l’OPCI, il comporte une poche de liquidité par construction, lui permettant de racheter les parts des cédants. Il convient toutefois de préciser que, dans des cas critiques, les OPCI peuvent aussi geler les rachats. Cette liquidité confère à l’OPCI une plus grande rapidité d’exécution de transaction, appréciée de certains investisseurs.

Ensuite, la SCPI peut s’acquérir au moyen d’un crédit immobilier quand l’OPCI suppose un investissement comptant. Pour se constituer un capital retraite à long terme, la SCPI acquise avec un crédit dont le taux d’intérêt sera inférieur au rendement net servi, pourra constituer un véhicule privilégié.

Enfin autre différence constatée, les frais. On parle des frais d’acquisition puis des frais annuels en cours de vie. La SCPI supporte des frais d’acquisition lourds (10 à 12%) puis des frais annuels réduits. L’OPCI c’est l’inverse : des frais sur versement moins élevés (3 à 8%) mais des frais annuels plus importants. D’après les moyennes constatées par le Journal des Finances (édition du 27 mai 2017), les SCPI sont à 0,7% de frais annuels quand les OPCI oscillent entre 1,5 et 4,5%.

 

SCPI ou OPCI, risques et bénéfices

Les risques sont liés à la nature de l’actif, l’immobilier, à l’attractivité de leur emplacement, à la qualité de la construction et des équipements, au respect des normes environnementales et autres évolutions législatives en matière de conditions de travail, de commerce et d’exploitation. Ce sont les risques intrinsèques. Ils diffèrent en fonction de l’ancienneté des immeubles acquis, de la durée des baux en cours, de l’espérance de renouvellement de ces baux, du taux de vacance et du taux d’occupation financière.

Les risques peuvent aussi être de nature extrinsèque. Dans le cas d’une crise économique majeure, le nombre d’entreprises faisant défaut peut impacter le rendement significativement et la perspective d’une élongation de la vacance locative peut affaiblir le rendement durablement. D’autres risques ponctuels comme le terrorisme ou des catastrophes naturelles peuvent conduire à la dégradation des conditions de location.

Les bénéfices sont de deux ordres : perception d’un revenu régulier immédiat ou différé, et la valorisation des parts.

Au vu d’un nombre important de SCPI et d’OPCI, il est important d’être conseillé par rapport à sa situation, ses objectifs et par rapport aux politiques d’investissement de chaque véhicule. Les conseillers experts de LMP DUQUAIRE CONSEIL suivent une sélection limitée à dix meilleurs titres, et ce depuis plusieurs années.

 

SCPI ou OPCI, que choisir ?

Un bon critère de choix reste le rendement servi net de fiscalité, en s’attachant à évaluer avant acquisition la fiscalité induite sur les revenus générés. Suivant le taux marginal d’imposition de l’investisseur, la fiscalité peut commander d’opter pour un actif imposable en BIC, ou s’orienter vers des immeubles situés en Allemagne, la convention fiscale franco-allemande étant très favorable pour tout investisseur dont le TMI est supérieur ou égal à 30%.

Les SCPI sont plus diversifiées et plus « pures » que les OPCI au regard de l’actif immobilier. Les OPCI sont plus liquides mais moins rentables en général. Comme l’écrit Eric Leroux du Journal des finances Investir, « s’il faut déterminer un vainqueur, ce sont les SCPI qui finalement l’emportent. Vous disposez en effet d’un plus large choix, de nombreuses possibilités pour optimiser leur fiscalité (peu attractive), elles supportent moins de frais à long terme et affichent de meilleures performances » (édition du 27 mai 2017).

Pour autant, SCPI et OPCI correspondent à des problématiques différentes, les SCPI répondent aux besoins de complément de revenu immédiat ou différé (si emprunt), quand les OPCI sont plus abordables et s’inscrivent dans une valorisation à moyen et à long terme d’un capital.

 

Les 10 astuces à connaître avant d'investir en SCPI ou en OPCI

1. En SCPI il n’est pas possible d’opter pour le régime du micro-foncier si vos revenus fonciers proviennent uniquement des SCPI.

2. L’OPCI est cotée soit tous les 15 jours, soit tous les mois. L’OPCI a l’obligation de racheter vos parts.

3. Pour revendre des parts de SCPI, il faut qu’elle soit à capital variable ou en phase d’augmentation de capital, et il convient d’informer la gérance qui procédera à la transaction de manière non automatique. La durée de garde recommandée est de huit ans. Pour autant, en cas de transaction, les délais actuels sont de l’ordre de quelques semaines.

4. Si la SCPI est à capital fixe, il faut attendre qu’un acheteur se présente pour revendre, et que le prix lui convienne. Le délai peut nettement s’allonger à plusieurs mois.

5. Lorsque vous détenez vos SCPI dans un contrat d’assurance-vie, la question de la liquidité ne se pose pas, puisque c’est l’assureur qui vous la garantit. Il devra vous rembourser sous deux mois même s’il n’a pas réussi à revendre les parts.

6. Se renseigner sur la politique d’investissement de la SCPI, sur son portefeuille et différents paramètres financiers que sauront vous expliquer les conseillers experts de LMP DUQUAIRE CONSEIL avant de vous précipiter.

7. En SCPI il est possible d’acquérir la nue-propriété, qui ne figurera donc pas à l’actif ISF, ni à l’actif de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) qui le remplacera au 1er janvier 2018 -sous réserve de ratification du PFL2018.

8. En SCPI toujours, et en OPCI parfois, l’acquéreur peut être une personne morale ou une personne physique. 

9. Une entreprise qui cherche un placement pour diversifier sa trésorerie pourra opter soit pour des OPCI en raison de la liquidité et du rendement estimé -généralement supérieur aux comptes à terme et autres placements de trésorerie-, soit pour l’acquisition de l’usufruit d’une SCPI attentivement sélectionné sur une durée déterminée à l’avance.

10. Faites évaluer votre fiscalité avant toute décision d'investissement.

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