Comment financer l’acquisition d’un bien immobilier ?
Comment financer l’acquisition d’un bien immobilier ? Par l’emprunt, bien sûr… La réponse est tellement évidente que la question en paraît saugrenue. Le sujet mérite toutefois réflexion. Si l’opportunité d’emprunter ne se discute pas d’autant que le niveau actuel des taux d’intérêt est une véritable aubaine pour les investisseurs, plusieurs questions subsidiaires nécessitent d’être passées au crible. Elles tiennent pour partie au type d’acquisition que l’on envisage : résidence principale ou investissement locatif. Mais quelle que soit l’opération visée il faudra réfléchir au choix de l’intermédiaire auquel l’on va s’adresser pour rechercher un financement, à la durée de l’emprunt, aux garanties à concéder, à l’assurance, aux modalités d’amortissement et de remboursement du prêt. En effet, la réussite d’une transaction immobilière dépendra aussi de la pertinence du financement retenu qui doit être adapté à votre situation personnelle ainsi qu’à la typologie de l’investissement réalisé. De bons choix vous permettront d’optimiser l’opération.
Plus que jamais, il semble nécessaire de s’endetter
La baisse continue des taux d’intérêt depuis plusieurs années, même si elle était prévisible à de quoi surprendre. Personne n’avait sérieusement envisagé la possibilité du scénario qui s’écrit aujourd’hui. S’enrichir en empruntant a toujours été un dogme pour tous les investisseurs avisés. Mais cette perspective était jusqu’à présent de long terme, car les bénéfices qu’offre l’effet de levier de la dette ne sont normalement perceptibles qu’après quelques années d’amortissement.
Or avec des taux prêteurs inférieurs au niveau de l’inflation, l’emprunteur s’enrichit aujourd’hui dès qu’il a contracté la dette. Pour rappel, l’indice des prix à la consommation devrait atteindre 1,8 % en 2019 alors qu’il est devenu très facile de s’endetter sur 20 ans à un taux proche de 1 %. Les meilleures offres de septembre 2019 se situent même légèrement en dessous de 0,60 %. Il en résulte que vous empruntez à un taux d’intérêt réel négatif, soit la différence entre l’inflation et le taux nominal de l’emprunt. Il faudra toutefois que vous prêtiez attention au taux annuel effectif global (TAEG) de votre emprunt.
Seule cette référence vous permettra d’apprécier le coût réel de votre dette et de comparer différentes offres. Le TAEG intègre dans son calcul tous les frais annexes d’un crédit tel que le coût de la garantie, d’éventuels frais de dossier et surtout le coût de l’assurance emprunteur. N’oubliez pas que celle-ci ne pourra plus désormais vous être imposée par la banque auprès de laquelle vous souscrivez votre prêt. Il vous sera en outre possible, lorsque vous avez accepté une assurance proposée par le prêteur, de lui en substituer une autre plus avantageuse pendant la première année, suivant l’acceptation de l’offre de prêt.
Dans tous les cas, vous aurez avantage à souscrire une assurance sur le capital restant dû alors que les établissements bancaires ont encore tendance à vous faire signer des contrats qui prévoient le calcul d’une prime sur le capital initialement prêté pendant toute la durée de l’emprunt.
Quant à la garantie à consentir, il est aujourd’hui de plus en plus d’usage que les établissements financiers vous proposent de souscrire une caution « crédit logement » ce qui sera dans tous les cas de figure une bonne solution, moins onéreuse qu’une prise d’hypothèque. Reste que le recours à l’endettement mérite d’être correctement dimensionné pour en optimiser l’effet de levier.
L’effet de levier de la dette et les différents schémas d’endettement
Qu’il s’agisse pour vous d’acquérir une résidence principale ou a fortiori de réaliser un investissement locatif, vous aurez tout intérêt à emprunter. En ce qui concerne l’acquisition d’un bien destiné à la location, ce postulat ne vaut pas seulement parce que le faible coût de l’argent évoqué ci-dessus est une aubaine. Un petit rappel rapide sur ce qu’est l’effet de levier de l’endettement s’impose.
Pour cela supposons que vous vouliez investir 300 000 € en locatif sur le marché parisien. En admettant que vous possédiez la totalité de cette somme 2 possibilités s’offrent à vous : autofinancé l’acquisition ou emprunter. Nous retiendrons les hypothèses suivantes : un TAEG sur 20 ans de 1 %, une rentabilité locative nette de 4 % et un taux sans risque de 1 % pour l’épargne rémunérée.
• 1er Scénario : vous payez comptant votre acquisition :
Le montant annuel des loyers perçus sera de 12 000 €/an, soit 240 000 € en cumul sur 20 ans et vous avez mobilisé l’intégralité de vos fonds disponibles.
• 2éme Scénario : vous empruntez 200 000 € et vous faites un apport de 100 000 €.
Le montant de vos échéances de prêt (919,78 €) est ainsi couvert par le loyer encaissé chaque mois (1 000 €). Le montant des loyers encaissés sera toujours de 12 000 €/ans et de 240 000 €/20 ans, mais votre crédit vous aura couté au total sur cette période 20 749 € d’intérêt. La rentabilité des capitaux investis sera donc de 12 000/100 000 € soit 12 %. Les fonds que vous avez conservés peuvent vous permettre en outre de renouveler la même opération.
Une estimation plus juste nécessiterait d’actualiser les flux financiers et également de déduire les intérêts versés du montant des loyers perçus. Cet exemple suffit toutefois à démontrer que vous avez intérêt à mobiliser le plus petit capital possible pour réaliser un investissement locatif.
Une autre option encore plus intéressante consiste à financer l’achat par un prêt in fine. Ce type de concours qui suppose que le capital emprunté ne fera pas l’objet d’un amortissement, mais sera intégralement remboursé à la fin de période de prêt est toutefois très difficile à obtenir auprès des banques. Il permet non seulement d’engager peu de capitaux lors de l’acquisition, mais également de disposer de la totalité des loyers qui peuvent faire l’objet d’un placement pendant toute la durée du prêt. La somme ainsi épargnée, augmentée des intérêts servira à rembourser le prêt à l’échéance de fin du contrat.
À qui s’adresser pour obtenir un financement : une banque ou un courtier ?
La concurrence fait rage entre les établissements bancaires. Ceux-ci sont confrontés depuis une quinzaine d’années à une élévation considérable du taux d’attrition de leur clientèle ce qui les oblige à conquérir sans cesse de nouveaux clients pour remplacer les partants. Leur modèle business est fortement menacé avec des niveaux de charges structurelles incompatibles avec leurs objectifs de rentabilité notamment imposés par l’obligation qui leur est faite de renforcer toujours plus leurs fonds propres. Leurs excédents de trésoreries sont rémunérés à taux négatif par la BCE (celle-ci vient d’abaisser en août 2019 le taux de la facilité des dépôts bancaires de – 0,40 % à – 0,50 %). La liste des menaces qui pèsent sur le secteur bancaire est encore longue.
Ce qu’il faut en retenir, c’est que si vous avez une capacité de remboursement suffisante, vous serez en position de force pour négocier votre prêt immobilier avec une banque. Toutefois, confier le soin à un courtier de négocier à votre place sera judicieux et vous fera surtout gagner du temps en vous épargnant de fastidieuses recherches et comparaisons d’offres d’un établissement à un autre.
Un courtier, parce qu’il négocie des volumes importants avec les banques saura toujours vous obtenir un taux plus bas que vous ne pourriez l’obtenir vous même. Il est même probable, et quoique cela soit complètement ubuesque, qu’il obtienne de votre propre banque de meilleures conditions que celles que vous auriez obtenues de votre conseiller sans passer par son intermédiaire.
Mais si vous vous sentez l’âme de tout faire vous-même et qu’un contact physique avec un conseiller ne vous paraît pas indispensable, les banques en lignes seront une bonne alternative. Celles-ci ne négocient pas, mais, si vous réunissez toutes les conditions de solvabilité nécessaires, vous proposent d’entrée, les meilleures conditions du marché.