Qu’est-ce que la Loi Denormandie ?
La loi Denormandie a été adoptée par le Sénat vendredi 30 novembre 2018. Elle remplace le dispositif Cosse, qui n’a pas fonctionné.
Cette nouvelle loi relative à l’investissement immobilier dans l’ancien entre en vigueur au 1er janvier 2019 et se terminera au 31 décembre 2022 (prorogée par la loi de finances 2020).
Elle vise à rééquilibrer l’offre immobilière aujourd’hui concentrée sur le neuf et dans les grandes métropoles, au profit des centre-villes des sous-préfectures ou villes moyennes dont le parc de logement est en (très) mauvais état.
Il s’agit d’un dispositif fiscal visant à accelérer la rénovation de bâtiments sur des secteurs identifiés : les communes ayant signé une convention « Action Coeur de ville ».
Lors de l’annonce de la loi Denormandie, les besoins ont été identifiés dans 222 villes de France qui ont déjà signé la convention « Action Coeur de ville » dont la carte est disponible ci-joint.
Cependant le ministre de la ville et du logement, Julien Denormandie, précise aux Echos que « toutes les communes, quelle que soit leur taille, qui ont mis en place des opérations de revitalisation de leur territoire et que l’Etat souhaite accompagner » seront concernées.
Parmi ces villes où il fait bon vivre, voici quelques exemples en Auvergne-Rhône-Alpes : Bourg-en-Bresse, Chambéry, Roanne, Vienne, Vichy et Moulins. Et au niveau national : Bayonne, Melun, Fontainebleau, Poissy, Cognac, Lourdes, Quimper Dunkerque, Colmar, Grasse, Arles, Sète, Narbonne et Perpignan.
L’esprit de la loi Denormandie
Elle vise à orienter l’action publique vers la rénovation des villes oubliées par l’Etat.
En ce sens, elle contribue à rééquilibrer la politique du logement qui, depuis des années, a surtout concerné le neuf dans les grandes métropoles de France et les quartiers prioritaires.
Non seulement elle aura un fonctionnement simple pour l’investisseur, puisque calqué sur la loi Pinel, qui fonctionne bien.
De plus, ses règles de fonctionnement sont autonomes puisque la loi Denormandie s’affranchit du zonage en vigueur qui classe les zones tendues en fonction de la demande locative et non en fonction de la vétusté du parc immobilier.
En effet, la loi Pinel distingue les secteurs Abis, A, B1 et B2 et C en fonction de la tension entre l’offre de logement et la demande. Avec la Loi Denormandie, la logique de revitalisation des territoires est privilégiée.
Elle se veut un accélérateur de la reconquête d’attractivité des villes moyennes où la qualité de vie est bien meilleure que dans les grandes agglomérations.
Comment va fonctionner la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs qui achètent un bien dans l’ancien sur un secteur « Coeur de Ville » pour le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans, et qui consacrent au moins 25% du total de l’investissement en travaux.
Le total ne peut excéder 300.000 euros par an, et par conséquent il faut pour ce budget consacrer au minimum 75.000 euros de travaux. Comme en Loi Pinel dans l’ancien, le locataire est soumis à des conditions de ressources et des plafonds de loyer.
La réduction d’impôt sera alors de 12%, 18% ou 21% suivant que le bien est loué sous conditions pendant 6, 9 ou 12 ans, à raison de 2% de réduction par an pendant au plus 9 ans, et 1% de réduction par an pendant 3 ans. Entrent dans l’assiette des 25% de travaux les travaux éligibles, qui seront précisés par décret.
Comment se positionne la Loi Denormandie par rapport aux autres aides à l’habitat ancien (loi Cosse, PTZ, loi Malraux, Monuments historiques) ?
Loi Cosse
Au vu des statistiques le dispositif Cosse dans l’ancien n’a jamais fonctionné. La loi Cosse prendra fin au 31 déceembre 2018. Elle concernait la rénovation de logements indécents ou insalubres, en tout cas inhabitables, pour les remettre à neuf, avec des conditions de loyer plafonnées tellement dissuasives qu’il n’y avait aucun intérêt économique pour l’investisseur.
Le PTZ
Le prêt à taux zéro soutient l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes mais ne concerne pas l’investisseur. De plus, il n’incite plus à la rénovation depuis 2017.
Le déficit foncier
permet de déduire de votre revenu imposable les dépenses de travaux éligibles supérieures à vos revenus locatifs, dans la limite de 10.700 euros, l’excédent étant imputable sur vos revenus fonciers bénéficiaires en contrepartie d’un engagement de louer le logement rénové pendant 3 ans, sans conditions de ressources et ni plafond de loyer.
L’avantage fiscal concerne plutôt les propriétaires bailleurs, il est moins intéressant pour les primo-investisseurs. L’allègement fiscal consiste en déduction du revenu net imposable, et non en une réduction de l’impôt sur le revenu. De plus, cette déduction intervient les années où sont réalisés les travaux, c’est-à-dire ponctuellement.
La loi Malraux
Permet aux propriétaires de biens anciens à restaurer situés sur des secteurs sauvegardés et qui s’engagent à le louer pendant 9 ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% du montant total de leurs travaux de restauration dans un plafond de 400.000 euros sur quatre ans.
Ce dispositif concerne les contribuables ayant une fiscalité très élevée et concentrée sur quelques années, qui n’ont pas de peine à digérer des budgets de travaux conséquents.
La loi Monuments historiques
Permet aux propriétaires de biens classés à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques de déduire la totalité des travaux de restauration du revenu net imposable des années au titre desquelles ceux-ci sont réalisés.
En contrepartie ils s’engagent à conserver le bien et à le louer pendant 15 ans. La loi dite MH sur les Monuments historiques s’adresse à vnotre clientèle suivie en gestion de fortune.
https://www.lopinion.fr/edition/economie/julien-denormandie-ministre-logement-quand-vous-reformez-en-profondeur-165623
https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/0600250288155-julien-denormandie-nous-lancons-un-nouveau-dispositif-fiscal-pour-les-renovations-dans-lancien-2226412.php
🗞️La rénovation est au cœur de notre politique pour le logement.Dans un entretien avec @LesEchos je présente un nouveau dispositif d'aide fiscale, tourné vers la rénovation de l'habitat là où cela est nécessaire. Il sera disponible dès le 1er janvier! 👇https://t.co/a25eJ8Ivkw
— Julien Denormandie (@J_Denormandie) December 3, 2018
Immobilier ancien, après les effrondements d’immeubles à Marseille la loi Denormandie concernerait quelques communes pour rénover leur parc immobilier : « Nous lançons un nouveau dispositif fiscal pour les rénovations dans l'ancien » : https://t.co/fBUT6WAs6D via @LesEchos
— LMP DUQUAIRE CONSEIL (@lmpduquaire) December 3, 2018
Toutes les villes de France sont éligibles aux ORT et peuvent donc bénéficier de la Loi Denormandie. Les zones A, A bis ou B1 du Pinel ne sont plus la référence pour ce dispositif.
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/politiques-du-logement