La loi dite « PINEL », du nom de la Ministre du Logement Sylvia Pinel, a été publiée fin décembre 2014: elle a signé la fin du dispositif DUFLOT et marqué l’entrée en vigueur du dispositif PINEL à compter du 1er septembre 2014, et du 1er janvier 2015 pour la possibilité de louer à ses ascendants et descendants.
Fin 2017, la loi PINEL a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2021 et recentrée sur les communes à forte demande locative, en excluant près de 900 villes.
Qui peut bénéficier de la Loi Pinel ?
Le dispositif législatif Pinel est certes très avantageux pour l’investisseur particulier, car il a été pensé pour favoriser la construction et la rénovation de logements en vue de les proposer à la location, en contrepartie d’une forte réduction d’impôt sur le revenu, et ce pour soutenir le secteur de l’immobilier locatif et assurer au pays un flux régulier de logements neufs et aux dernières normes : on comprendra donc que l’éligibilité à la loi Pinel concerne principalement l’acquisition dans le neuf résidentiel, dans l’optique de proposer ensuite le bien à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
La loi Pinel est proposée aux particuliers uniquement, soit en pleine propriété – ce qui est préférable en termes de souplesse pour la revente – soit via des parts de SCPI fiscales investies dans l’immobilier locatif neuf résidentiel éligible en loi Pinel.
Dans le cas de l’investissement en pleine propriété, que nous conseillons, il conviendra donc de proposer son bien à la location pour profiter des avantages fiscaux offerts par la Loi Pinel.
Voici la liste des différents types de biens éligibles Pinel :
- L’achat d’un logement neuf n’ayant jamais été loué (rare)
- La construction d’un logement neuf, ou l’achat d’un logement en état futur achèvement (VEFA), le plus courant
Il existe aussi quelques cas qui permettent de bénéficier des avantages de la Loi Pinel dans l’ancien :
- Achat d’un logement qui nécessite des travaux de réhabilitation
- Achat d’un local d’abord destiné à un autre usage que l’habitation, et transformé en logement
- Achat d’un logement ancien imporpre à la location, avec d’importants travaux de rénovation qui peuvent l’assimiler alors à un logement neuf
Défiscalisation Pinel : les avantages de la loi
La loi PINEL offre une grande souplesse, puisqu’il est possible de s’engager sur:
- 6 ans de location, prorogeable par une période de 3 ans renouvelable une fois;
- 9 ans de location, prorogeable par une période de 3 ans.
Il est donc possible de louer 12 ans, en ne s’engageant au départ que sur 6 ou 9 ans. Cela s’appelle la souplesse.
Réduction d’impôts Loi Pinel
Concernant la réduction d’impôt: 2% par an du prix de revient de l’immeuble (neuf, BBC, situé dans les secteurs à forte demande locative déterminés par le Ministère de la Cohésion des Territoires- zones Abis, A et B1) tant qu’il répond aux critères de location, pendant 9 ans, puis 1% par an de 9 à 12 ans avec respect de ces mêmes critères.
En conséquence la réduction d’impôt est de 12% pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour un engagement de location de 9 ans, et de 21% pour un engagement de location de 12 ans.
La réduction d’impôt est donc bonifiée par rapport à l’ex-dispositif Duflot. Et les taux de réduction sont constants jusqu’en décembre 2021.
Quelles sont les contraintes de la Loi Pinel ?
Comme tout dispositif législatif, outre les critères d’éligibilité au dispositif cités ci-dessus, des obligations encadrent l’accès au bonus fiscal qu’octroie la loi Pinel. D’une part, toute la France n’est pas éligible à la loi Pinel. Le territoire est découpé en zones éligibles, et il conviendra donc de s’assurer que le bien que l’on souhaite acquérir se trouve dans l’une d’elles : il s’agit des zones A bis, de la zone A, de la zone B1, et de la zone B2. Précisons par ailleurs que certains territoires de l’Outre-mer sont aussi éligibles au dispositif mais que les villes de la zone C en sont désormais exclues.
Dans le Rhône, les villes « Loi Pinel » sont Lyon et de Villeurbanne, deux villes qui font partie de la zone A. Cette zone comprend aussi plusieurs villes de l’Ain : Cessy, Collonges, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Ornex, Péron, Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly , Ségny, Thoiry sont ainsi toutes des villes de l’Ain éligibles à la Loi Pinel. En Auvergne-Rhône-Alpes, plusieurs villes de Haute-Savoie font ainsi partie de la sélection de villes pouvant bénéficier de ce soutien fiscal à l’immobilier locatif.
Par ailleurs, le logement acheté – ou le bien rénové – doivent répondre à des normes de construction et de rénovation qui témoignent d’une volonté de réaliser des économies d’énergie : on parle de la norme RT 2012 dans le cadre de nouveaux logements, ou de labels dans le cadre de rénovation : HPE Rénovation 2005, BBC Rénovation 2005.
La Loi Pinel : pour l’immobilier locatif !
N’oublions pas que la Loi Pinel a été imaginée pour permettre de soulager la tension qui existe dans le secteur de l‘immobilier locatif, en promouvant la mise à disposition de logements à la location : c’est la raison pour laquelle on associe la Loi Pinel à l’immobilier locatif, dans la mesure où l’acquéreur s’engage à mettre le bien en location pour une durée qui aura un impact sur le bonus fiscal offert par la Loi.
Notons que la loi Pinel s’applique pour une location de logement vide, il s’agit de location nue, destiné à être utilisé comme résidence principale : les logements meublés sont donc exclus de ce dispositif et les acquéreurs concernés pourront se tourner vers d’autres dispositifs.
Autre contrainte : le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui en suivent son acquisition. Par contre, il peut être intéressant d’apprendre que le bien peut être loué à toute personne, même à des gens de sa famille, à condition que l’ascendant ou le descendant ne fasse pas partie du foyer fiscal de l’acquéreur.
Pour bénéficier des avantages de la loi, il conviendra également de respecter des conditions en termes de loyer exigé et de ressources du locataire. La loi Pinel encadre le montant des loyers et des ressources du locataire, en fonction de la zone où se trouve le bien proposé à la location.
Voici les plafonds de ressources fixés par la Loi Pinel, hors charges, pour bénéficier des avantages fiscaux en 2017 :
Pour en savoir plus, pour vérifier que cette loi peut vous correspondre ou obtenir des biens immobiliers éligibles, nos conseillers se tiennent à votre disposition pour vous accompagner et sécuriser votre investissement. N’hésitez pas à prendre contact avec nous en nous laissant vos coordonnées : nous vous rappellerons pour discuter de votre projet.